Sprzedaż lub zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Nic więc dziwnego, że większość transakcji nie kończy się od razu podpisaniem aktu notarialnego. Wcześniej strony często zawierają umowę przedwstępną.
Czym właściwie jest taka umowa? Co powinna zawierać i dlaczego warto poświęcić jej szczególną uwagę? Już wyjaśniam.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to dokument, w którym kupujący i sprzedający zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości. Mówiąc prościej – obie strony deklarują, że chcą doprowadzić transakcję do końca i ustalają najważniejsze warunki jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Najczęściej podpisuje się ją wtedy, gdy kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu hipotecznego lub gdy konieczne jest skompletowanie dokumentów do sprzedaży.
Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną?
Umowa przedwstępna daje obu stronom większe poczucie bezpieczeństwa. Kupujący zyskuje pewność, że nieruchomość nie zostanie sprzedana komuś innemu, a sprzedający ma gwarancję, że kupujący jest rzeczywiście zainteresowany zakupem. Dodatkowo można w niej dokładnie określić wszystkie warunki przyszłej transakcji.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Dane stron
W umowie powinny znaleźć się pełne dane kupującego i sprzedającego, takie jak:
- imię i nazwisko,
- adres zamieszkania,
- numer PESEL,
- numer dowodu osobistego.
Jeżeli stroną jest firma, należy podać jej pełne dane rejestrowe.
Dokładny opis nieruchomości
To jeden z najważniejszych elementów umowy. Powinny znaleźć się w niej informacje dotyczące:
- adresu nieruchomości,
- numeru księgi wieczystej,
- powierzchni mieszkania lub domu,
- udziałów w gruncie,
- pomieszczeń przynależnych (piwnica, komórka lokatorska, garaż).
Im dokładniejszy opis, tym mniejsze ryzyko nieporozumień w przyszłości.
Cena nieruchomości
W umowie należy jasno określić uzgodnioną cenę sprzedaży. Warto również wskazać sposób zapłaty oraz termin przekazania środków.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Umowa przedwstępna powinna określać datę lub termin podpisania aktu notarialnego. Dzięki temu obie strony wiedzą, do kiedy mają przygotować się do finalizacji transakcji.
Zadatek lub zaliczka
W praktyce bardzo często przy podpisywaniu umowy przedwstępnej kupujący wpłaca określoną kwotę. Warto dokładnie wskazać, czy jest to:
- zadatek,
- zaliczka.
Choć wiele osób używa tych pojęć zamiennie, mają one zupełnie inne skutki prawne. Jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający może zatrzymać zadatek. Natomiast gdy z umowy wycofa się sprzedający, zazwyczaj musi oddać zadatek w podwójnej wysokości. Temat zadatku i zaliczki często budzi wiele pytań, dlatego przygotowałam osobny artykuł, w którym dokładnie wyjaśniam różnice między nimi oraz podpowiadam, które rozwiązanie lepiej zabezpiecza strony transakcji.
Czy umowa przedwstępna musi być podpisana u notariusza?
Nie zawsze. Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej. Warto jednak wiedzieć, że umowa sporządzona w formie aktu notarialnego daje większą ochronę prawną. W niektórych sytuacjach pozwala nawet dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem. Dlatego przy bardziej skomplikowanych transakcjach warto rozważyć konsultację z notariuszem.
Najczęstsze błędy przy podpisywaniu umowy przedwstępnej
Najczęściej spotykam się z sytuacjami, gdy:
- nie sprawdzono księgi wieczystej,
- błędnie opisano nieruchomość,
- nie określono terminu podpisania aktu notarialnego,
- nie rozróżniono zadatku od zaliczki,
- nie zweryfikowano stanu prawnego nieruchomości.
Takie błędy mogą później prowadzić do niepotrzebnych problemów i opóźnień.
Umowa przedwstępna to bardzo ważny etap sprzedaży lub zakupu nieruchomości. Powinna zawierać dokładne dane stron, opis nieruchomości, ustaloną cenę, termin zawarcia umowy sprzedaży oraz informacje dotyczące zadatku lub zaliczki. Dobrze przygotowana umowa chroni interesy obu stron i pozwala spokojnie przygotować się do finalizacji transakcji.